根据《中华人民共和国土地管理法》等规定，黄州区城市更新服务中心已拟定《黄冈市区团黄大道（占岗村）基础设施建设项目集体土地上房屋征迁补偿安置方案（征求意见稿）》（以下简称《方案》），现将《方案》予以公示，征求公众意见。

一、征求意见期限

2023年8月24日至2023年9月24日，计30天。

二、征求意见及《方案》修改程序

被征收人如对《方案》有意见，请在征求意见期限内，以书面形式向黄州区城市更新服务中心提出，并提供合法有效身份证明及相关资料。

地    址：遗爱湖大道68号

附件：《黄冈市区团黄大道（占岗村）基础设施建设项目集体土地上房屋征迁补偿安置方案（征求意见稿）》

黄冈市区团黄大道（占岗村）基础设施建设项目集体土地上房屋征迁补偿安置方案

（征迁意见稿）

为满足公共利益的需要，加快推进黄冈市区团黄大道基础设施建设，黄州区人民政府决定启动该范围内集体土地上的房屋征收工作。根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，本着保障被征迁人的合法权益，维护公共利益，确保房屋征迁补偿安置工作依法依规顺利实施，结合实际情况，制定本补偿方案。

一、基本情况

（一）项目名称：黄冈市区团黄大道（占岗村）基础设施建设项目

（二）征收范围：团黄大道占岗村两侧延线。（具体范围以红线图为准，征迁户数、面积以实际入户调查为准）

（三）房屋征收主体：黄州区人民政府

（四）房屋征收实施单位：黄州区禹王街道办事处

（五）征收协调单位：黄冈市区团黄大道基础设施项目工作指挥部

（六）被征收人：被征收人是指被征收房屋的所有权人

二、房地产价格评估机构

（一）评估机构确定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商选定房屋征收评估机构，须经三分之二以上（含三分之二）被征收人或被征收人代表同意。协商不成的，由指挥部主持从评估服务机构中以公开抽签、摇号等方式直接选定房屋征收评估机构。

（二）房屋征收评估机构经选定后，指挥部应与其签订房屋征收评估委托合同。合同签订后，受委托机构应在5个工作日内将签订的合同报市区征收部门备案。

（三）评估结果异议处理：由本项目选定的具有相应资质的评估机构按照房屋征收评估办法确定。对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十个工作日内，向原选定的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十个工作日内，向被征收房屋所在地的市级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

三、房屋预征收模式

（一）本项目采取预征收方式实施房屋征收活动，在预签约期限内签订预征收协议。

（二）在预签约期限内，预签约比例达到90%及以上的，黄州区人民政府作出征收决定并公告，同时征收实施单位或协调机构在项目片区内对预签约征收户进行公告，预签的征收补偿协议生效；预签约比例未达到90%的，终止预签征收补偿协议方式的房屋征收。

（三）预签的征收补偿协议涉及的被征收房屋价值，按照预评估房屋价值确定。房屋征收决定作出之后，如正式评估价高于预签约评估价，房屋征收部门向被征收人签订补充协议支付评估差价；如正式评估价低于预签约评估价，则按预评估价格结算补偿费用。

三、评估时点

本项目预签约评估时点为本方案征求意见期满之日，正式评估时点为房屋征收决定公告之日。

四、签约期限

本项目签约期限为2个月，自房屋征收决定公告之日起计算。

征收公告发布之后，房屋征收部门或委托的实施单位与被征收人在本方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区人民政府相关法律法规，依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

五、征收补偿

（一）补偿内容

1.对征收范围内的合法构建物、装饰装修、附属物等依法给予补偿。

2.建筑物、室内装修、树、苗木的合法时间的界定，以相关法律法规以及房屋征收公告或土地征收公告的时间为准。

（二）补偿方式

被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换的补偿方式，在签约期内由被征收人自行选择。征收私有非住宅房屋以及公有非住宅房屋原则给予货币补偿。征收范围内依法批准建设未逾期的构筑物、临时建筑物、房屋附属物依法给予货币补偿，自征收公告发布之日起，抢建、扩建、改建房屋一律不予给予补偿。

1.货币化补偿：其主体房屋价值给予补偿，另给予包括被征收人装饰装修价值补偿、附属设施补偿、搬迁及临时安置补偿、其他相应的补偿、补助和奖励。

2.产权调换：被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值（另给予被征收人装饰装修补偿、附属设施补偿、搬迁及临时安置补偿、相应的补偿、补助和奖励）与用于产权调换房屋价值的差价，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

3.被征收人每户应当选择一至两套房屋进行产权调换，被征收人选择房屋套数上不封顶，产权调换总面积不超过360㎡。

4.产权为公有的房屋按所征收房屋的重置成本价加该地块划拨土地的权益价或土地出让剩余年限的市场价格给予货币补偿。

（三）房屋及构筑物认定和补偿

被征收房屋价值由评估机构，按照被征收房屋建筑面积及评估单价确定。

主体房屋、附属房及未经登记建筑认定的原则和补偿标准：

1.被征收主体房屋为具有主体结构和居住生活功能的建筑，按测绘报告计算补偿面积；主体房屋价值由评估机构依据房屋结构及相关法规政策确定房屋评估基准价。附属物、临时结构、未达到层高的冲顶屋隔热层、室外伙房及厕所、坯房等不属主体结构的建筑一律给与货币化补偿。

2.房屋装饰装修补偿：房屋的内装饰装修，由评估机构根据实地确定评估价值，依据评估结果给予货币补偿。

3.附属设施补偿：水、电、气等一户一表的，给予初装费标准的补偿（选择产权调换的不予计算）；固定电话、宽带、有线电视等以初装费标准或迁移费给予补偿；太阳能热水器按评估价给予补偿；空调、燃气热水器按迁移费补助。

4.室外建（构）筑物补偿标准：室外其它建（构）筑物和未超期的临时建筑物等由评估机构参照《黄冈市黄州区被征收土地上附着物和青苗补偿标准》进行评估，依据评估结果给予货币补偿。

（四）企业事业单位拆迁补偿

征迁范围内的企业事业单位原则上予以货币补偿，由指挥部委托第三方评估后，与权属人或单位协商确定补偿标准，签订征迁补偿协议。

（五）其他大型附着物补偿

专业养殖户、种植基地、成片苗木林地、茶果园、蔬菜大棚、精养鱼塘及祠堂庙宇、20座以上的群坟地等，由指挥部委托评估机构评估后据实补偿。坟墓搬迁按参照《黄冈市黄州区被征收土地上附着物和青苗补偿标准》予以据实补偿。

（六）住宅房屋改为非住宅房屋补助标准

征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途、作为经营性用房使用的，原则按照住宅房屋给予征收补偿。在征收公告之日前，已作为经营性用房，并已依法取得营业执照、实际用于经营的部分，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助，补助标准可按照原则上不超过经营性用房与住宅房屋市场评估价格差额的50%给予一次性补助。

六、房屋还建安置

（一）还建安置实施

1.安置房房源

被征收人选择房屋产权调换的，由房屋征收部门提供用于产权调换的房屋。

2.安置房分配方式

本着“先签约、先腾退、先倒房、先受益”的原则，按被征收人签约、腾退、倒房时间顺序三者结合方式，以应调换面积为基数，就近靠档选择和分配产权调换住宅房屋。

3.安置房实现水、电、路“三通”，有线电视、电话、宽带和燃气管道入户，安装进户钢质防盗门和外墙铝合金窗户。房屋内装可由项目征迁指挥部按照简易装修办法进行装修，安装内窗内门、实现内墙见白、卫生间安装便池、水泥地皮、厨房、灶台等基本设施齐全，也可由各居住户根据家庭需要，自行组织内新个性化装修，项目征迁指挥部按设计的内装修预算（不超过170元／㎡）给予自装户装修补偿。

4.其他相关安置工作由禹王街道负责组织实施。

5.不动产权证件办理：安置房的不动产证统一由房屋征收部门牵头组织相关责任部门在还房之日起一年内集中组织办理，相关税费由被征收人承担。

不动产权证在办理之前，被征收人应同房屋征收实施单位结清全部差价，并在结清确认书上签字。

6.安置小区纳入统一物业管理，物业服务费、安全等管理，由村（社区）会同业主委员会，参照国家、省、市有关规定并结合小区实际情况，制定物业管理制实施办法定执行。

（二）产权调换结算方式

（1）在安置补偿资金结算的同时，由征收实施单位无条件先行扣除协议约定委托产权调换房面积价值的等额补偿款。

（2）产权调换面积计算标准

1.置换面积按其测量房屋主体建筑总面积1:1比例予以还房，原则上人均40平方米。

2.被安置人可选择的安置房建筑面积，以主体房屋建筑面积为准，每户被征收房屋建筑面积大于360㎡的，最大调换面积360㎡，超出部分不予还房，对其超出部分面积按房屋评估基准价确定补偿价值予以货币化补偿。

3.因房屋结构不可分割的原因，被安置人所选择的安置房建筑面积超过应还建筑面积的，按相关规定执行。

4.保底补偿：征收个人住宅房屋，家庭建筑面积不足40㎡，且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房的，按照40㎡给予征收补偿、补助和奖励。

七、征迁其他补偿及奖励

（一）住房困难补助

征收个人住宅房屋，家庭建筑面积不足60㎡且为被征收人唯一住房，被征收人选择货币补偿的，给予住房困难补助。家庭建筑面积在40㎡以下的，按40㎡估算，给予被征收房屋价值10%的补助；家庭建筑面积超过40㎡不足60㎡的，每增加1个平方米，补助标准降低0.5%。

（二）搬迁补助

选择货币补偿的搬迁补助按1000元计算；选择产权调换的搬迁补偿费按1000元×2次计算；户主为残疾人的另行增加1000元。

（三）临时过渡安置

1.选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积，一次性计发12个月的临时过渡安置费。

2.选择产权调换的，临时过渡安置费起止计算时间为自签订征收安置征迁补偿协议后腾空房屋之日起,至产权调换房交房之日后顺延60日止（此60日为产权调换房交房之日起，给与被征迁人的房屋装修时间），计发临时过渡安置费。

3.征收个人住宅房屋给予被征收人临时安置补偿费，临时安置补偿费按被征收房屋主体建筑面积（不超过360平方米）每月6元/㎡计发，不足60平方米的，按60平方米计发临时安置费，临时安置费按12个月一次性计发。

产权调换房交房通知发出后，被征收人不按通知时限接收房屋的，停发临时过渡安置费。

（四）定时签约奖

自正式签约启动之日起20日以内，被征收人签订征收安置征迁补偿协议并七日内腾空房屋经验收合格的，按照每栋主体给予20000元的奖励。自正式签约启动之日起第21日至第40日内，被征收人签订征收安置征迁补偿协议并七日内腾空房屋经验收合格的，按照前述20000元的奖励每日递减1000元予以给付。

（五）特殊（困难）补助

被征收人及其家庭成员(有本村本户户籍)有下列情形之一的，每户一次性补助5000元;同时具有下列两种情形及以上的，可累计，最高不超过25000元。(1)现役军人军属;(2)失独家庭;(3)伤残人员(5级及5级以上);(4)重大疾病人(癌症、重度精神病、重度烧伤、心脏搭桥、慢性肾衰竭以及因疾病而丧失行为能力的等);(5)低保户;(6)80岁(含80岁)以上的高龄老人等。

（六）无“三抢”行为奖励

个人住宅房屋被征收人，经项目征迁指挥部认定无抢建、抢装、抢栽的，奖励10000元／户。

八、违法建筑处理

（一）土地征收公告发布后新增加的各类建（构）筑物不予补偿；突击装修、抢搭、抢建的各类建（构）筑物不予补偿；抢栽、抢种的农作物、树木不予补偿。

（二）在征收范围内违法抢建（新建、改建、扩建）房屋或建筑物，按照《黄冈市违法建设治理条例》《黄冈市违法建设治理条例实施细则》，由城管执法委牵头，所属乡镇办对违法建设进行查处，依法对应当拆除的建（构）筑物进行强制拆除。

七、其他

1.被征收入签订征收补偿安置协议时，必须交出原产权房的不动产证（土地证、房产证），由指挥部办公室统一收存，交国土和房管部门注销；被征收房屋证件已抵押的应在签订征收安置征迁补偿协议后15日内解除抵押手续，并告知征收人。

2.除能移动的物品外，被征收人不得拆除搬走其他物品，应保持房屋现状移交给征收人。

3.本方案中未列明的特殊情况，结合实际按照“一事一议”原则由有关单位和部门研究处理，其处理结果作为本方案的补充条款。